14 Langkah Penting Dalam Perencanaan Membangun Rumah

Juni 14, 2017
Ketika Anda memutuskan untuk membuat rumah ada baiknya disusun suatu perencanaan membangun rumah yang matang tentang apa saja yang mesti dipersiapkan.  Hal ini penting dipesiapkan untuk mencegah adanya hal-hal yang belum dipersiapkan sehingga mengganggu proses pelaksanaan pekerjaan pembangunan rumah.

tips, biaya bangun rumah,

Berikut 14 langkah penting dalam perencanaan membangun rumah yang dapat dijadikan acuan agar terhindar dari hal-hal yang tidak terduga ketika membangun rumah:

1. Hindari 8 Hal Penyebab Biaya Bangun Rumah Membengkak

Apabila hendak membangun sebuah rumah dibutuhkan ketelitian dan pengetahuan mengenai tahapan di dalam pelaksanaannya. Karena sering disepelakan maka akan terjadi kesalahan, sehingga akan terjadi bongkar pasang pada akhirnya biaya membengkak.

Berikut disajikan 8 hal yang jadi penyebab biaya bangun rumah membengkah:
  1. Gambar rumah belum lengkap
  2. Pelaksanaan yang terburu-terburu (dikejar target)
  3. Pengawasan yang kurang teliti
  4. Desain rumah yang diubah-ubah
  5. Sering merubah jenis material yang digunakan
  6. Terlambatnya pengiriman material
  7. Terlalu lama pengambilan keputusan yang menyangkut  pelaksanaan di lapangan
  8. Terlalu sering mengganti pekerja

2. Tentukan Sumber Dana Pembangunan Rumah

Dana merupakan "jurus inti" yang menentukan sukses tidaknya sebuah rumah dibangun. Dengan dana seseorang dapat membayar tenaga arsitek, membeli material berkualitas dan membayar tukang berpengalaman. 

Mahalnya jasa tukang dan harga material membuat kebutuhan dana melambung tinggi. Tabungan selama 10 tahun bekerja pun dirasa belum cukup untuk membangun sebuah rumah, itu pun belum termasuk membeli sebidang tanah.

Menjawab permasalahan tersebutpun munculah berbagai instansi perbankan yang menawarkan berbagai produk perbankan. Masing-masing bank menawarkan berbagai fasilitas dengan berbagai tawaran menarik. 

Bank dapat memfasilitasi pendanaan pembangunan rumah dengan cicilan dalam waktu maksimal 15 tahun. Namun untuk mendapatkan dana dari bank diperlukan beberapa persyaratan, di antaranya:

  1. umur antara 25 - 55 tahun
  2. mempunyai pekerjaan tetap minimal 2 tahun
  3. fotokopi ktp 
  4. slip gaji
  5. surat keterangan kerja, dan lain-lain

3. Pahami Lokasi Pembangunan Rumah

Banyak lokasi tanah yang ditawarkan, tetapi hanya sedikit yang menjelaskan secara rinci "sejarah" lokasi tanah tersebut, apakah bekas area persawahan, perkebunan, rawa atau kuburan. Kondisi lahan sangat menentukan dalam memutuskan jenis dan tipe pondasi yang akan digunakan serta akan menentukan efisiensi biaya dalam pembangunan rumah.

Kondisi tanah bekas persawahan dan rawa tidak stabil. Oleh karena itu, perlu dilakukan pengetesan kekerasan tanah di laboratorium tanah agar diperoleh kekuatan tanah serta ditentukan jenis dan tipe pondasi yang akan digunakan. Untuk tanah bekas sawah atau rawa, tidak bisa serta merta digunakan pondasi batu kali, terutama untuk bangunan dua lantai ke atas. Tanah bekas sawah atau rawa tersebut akan sulit dibuatkan basement (bangunan bawah tanah) karena dibutuhkan keahlian dan penanganan khusus agar tidak terjadi kebocoran.

Sementara tanah bekas perkebunan biasanya rawan terdapat rayap. Oleh karena itu, pada tahap penggalian dilakukan pekerjaan antirayap. Untuk menghindari berkembangnya rayap, digunakan obat anti rayap pada konstruksi kayu. Obat antirayap saat ini beredar di pasaran dengan berbagai merek.


4. Utamakan Membangun Rumah Hemat Energi

Di zaman serba mahal, menghemat adalah salah satu "obat mujarab"  untuk menghindari pengeluaran yang berlebihan. Banyak perancang rumah mendesain rumah yang kaya pencahayaan yang baik untuk kesehatan dan hemat listrik atau hemat energi.

Membangun Rumah Hemat Energi

Berikut ini disajikan tips untuk membangun rumah hemat energi:
  1. Pilih lokasi tanah yang berhadapan langsung ke arah matahari
  2. Buatlah cahaya dapat masuk melalui atap rumah. Caranya dengan membuat atap dari kaca atau plastik yang tembus ke dalam rumah sehingga dapat menerangi bagian dalam rumah, misalnya kamar tidur atau dapur.
  3. Minimkan sekat-sekat antarruang di dalam rumah sehingga cahaya dapat masuk ke setiap ruangan rumah

Membangun Rumah Hemat Energi

5. Mengurus IMB Sendiri atau Menggunakan Jasa Pihak Lain

Jika IMB ini tidak diurus maka pembangunan rumah akan dihentikan oleh pihak berwenang pemda atau bahkan dapat dirubuhkan. Mengurus IMB dapat dilakukan dengan berbagai cara, di antaranya sebagai berikut:

Mengurus IMB Rumah

Menggunakan Biro Jasa

Konsekuensi pengurusan IMB melalui biro jasa adalah dikeluarkan biaya lebih banyak. Walaupun demikian, kebanyakan pemilik rumah melakukan hal tersebut. Hal dilakukan karena kesibukan kerja sehingga tidak ada waktu mengurus IMB. Namun, mengurus IMB melalui biro jasa ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:
  1. Biro jasa harus berpengalaman dalam mengurus IMB
  2. Ada alamat kantor yang jelas atau tetap
  3. Ada referensi dari teman dekat atau kerabat dekat
  4. Jasa mengurus IMB tidak terlalu mahal

Menggunakan jasa calo

Apabila menggunakan jasa calo, sebaiknya pilih calo yang berpengalaman. Resikonya terlalu tinggi jika tidak benarbenar mengenal calo tersebut, mengingat IMB merupakan salah satu dokumen yang sangat penting. Menggunakan jasa calo menyebabkan biaya yang dikeluarkan akan bertambah, tapi mengguntungkan dari segi waktu.

Mengurus IMB sendiri

Mengurus IMB sendiri disarankan bagi mereka yang memiliki banyak waktu. Mengurus IMB sebenarnya tidak sulit, asalkan diketahui prosedurnya. Selain itu, mengurus IMB sendiri dapat menghemat biaya.

SKEMA PENGURUSAN IMB


Mengurus IMB Rumah

6. Memilih Pengembang Rumah

Dalam membangun rumah ada banyak pilihan tentang siapa yang akan memimpin atau membangun rumah idaman, di antaranya adalah mandor dan kontraktor.

Pilihan ini harus dipikirkan dan dicermati dengan seksama dan bijak. Ini disebabkan karena menggunakan mandor jauh lebih murah ketimbang menggunakan kontraktor. Pendapat ini tidak benar secara keseluruhan. Oleh karena itu opini tersebut dicoba dibahas satu per satu.

Mandor

Menggunakan mandor tidak selalu biayanya akan menjadi mahal. Menggunakan mandor akan jauh lebih murah jika:
  1. calon penghuni rumah punya cukup waktu untuk mengawasi pembelian bahan material selama pembangunan
  2. gambar desain rumah matang dan gambar lapangan sudah lengkap
  3. calon penghuni rumah dapat membaca gambar lapangan atau dapat mengikuti proses pembangunan rumah
  4. mengerti tahapan-tahapan proses pembangunan rumah
  5. menguasai teknis kontruksi dan pemasangan di lapangan
  6. mandor dapat dipercaya dan pekerjanya berkualitas baik
  7. pembangunan rumah dilakukan dengan "borongan" upah kerja
  8. tetap konsisten dengan rencana material dan desain

Kontraktor

Pemilihan kontrkator untuk pembangunan rumah perlu diperhatikan serius, baik dari segi pengalama membangun dan kualitas hasil bangunannya. Berikut ini disajikan keuntungan jika menggunakan jasa kontraktor dalam pembangunan rumah, yaitu sebagai berikut:
  1. adanya kontraktor dapat diketahui total biaya yang akan dikeluarkan
  2. gambar desain rumah sudah pasti dan gambar lapangan sudah siap
  3. pengawasan lapangan dilakukan secara berkala (satu kali seminggu)
  4. pemilik rumah tidak perlu membeli atau menyediakan bahan material yang dibutuhkan dilapangan
  5. pemilik tidak terkena resiko apabila ada bahan materal yang hilang
  6. tidak perlu dipikirkan soal teknis konstruksi dan pemasangan 
  7. jika hasil pekerjaan kurang baik, akan diperbaiki lagi tanpa biaya tambahan

Menggunakan jasa kontraktor, sebetulnya sedikit sekali resiko kerugiannya. Biaya tambahan yang dikeluarkan hanyalah timbal balik untuk jasa si kontraktor yang telah menggantikan peran pemilik selama proses pembangunan rumah.

7. Mengatur Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah

Sebelum melaksanakan proses pekerjaan pembangunan rumah, sudah tentu diperlukan acuan untuk dapat digunakan di lapangan dalam mencapai target penyelesaian pekerjaan.

Oleh karena itu, untuk mengetahui waktu dimulainya pekerjaan, perlu disusun jadwal pelaksanaan terlebih dahulu. Adanya jadwal pelaksanaan pekerjaan akan memudahkan proses pembangunan.

Berikut beberapa keuntungan mengatur jadwa pelaksanaan pembangunan rumah:
  1. mempermudah pengawasan pekerjaan di lapangan
  2. mempermudah pengaturan pekerjaan yang dilaksanakan setiap hari, munggu atau bulan
  3. dapat mengontrol jumlah tenaga kerja di lapangan
  4. dapat mengontrol jangka waktu pelaksanaan dari hari ke hari
  5. dapat mengetahui waktu pengiriman material ke lapangan, sehingga tidak terjadi keterlambatan pengiriman
  6. dapat mengetahui kebutuhan bahan material setiap hatri atau minggunya
  7. dapat terlihat kemajuan pekerjaannya, apakah terlambat atau masih sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan
  8. dapat diketahui kapan selesai stiap jenis pekerjaan
  9. dapat segera diketahui dan diatasi jika terjadi keterlambatan pekerjaan
  10. dapat diketahui waktu selesainya pembangunan rumah

8. Menentukan Waktu Pembangunan Rumah

Dalam menyusun jadwal rencana pembangunan rumah, ada baiknya diperhatikan waktu terbaik untuk pembangunan. Agar proses pembangunan tidak bermasalah akibat cuaca, sebaiknya pembangunan rumah dilaksanakan pada akhir musim hujan menjelang musim panas atau awal musim panas.

Jika pembangunan rumah dilaksanakan pada saat musim hujan, akan banyak ditemui kendala, misalnya pekerjaan pondasi atau pemasangan dinding akan terhenti pada saat hujan turun dan para pekerja tidak dapat mengerjakan pekerjaannya karena hujan. Jika hujan sering turun maka pekerjaan akan semakin sering tertunda.

Jika pekerjaan pembangunan rumah dimulai pada akhir musim hujan curah hujan sudah menurun dan frekuensi hujan sudah menurun.

Diharapkan pada saat pemasangan batu bata, masih terjadi hujan sehingga pasangan bata tersebut menjadi basah. pasangan batu bata yang basah akan semakin kuat ikatannya. Sebaiknya jika pengeringannya terlalu cepat, dinding menjadi mudah retak.

Saat pekerjaan pemasangan atap, sebaiknya hujan sudah tidak turun lagi atau semakin jarang turun hujan.

Bahan atap konstruksi kayu untuk proses pembuatan dan pemasangan atap sebaiknya tidak terkena air hujan.

Jika terkena air hujan, kayu akan mudah lembab dan menjadi incaran rayap. Pada saat bangunan sudah mendekati akhir penyelesaian, diharapkan musim hujan mulai tiba, sehingga dapat diketahui adanya bagian atap yang bocor atau tidak.

Faktor cuaca menjadi pertimbangan utama dalam menetapkan waktu pelaksanaan pembangunan rumah secara cepat.

Musim hujan harus sebisa mungkin dihindari, demikian juga pada saat musim angin. Saat musim hujan sangan riskan dilakukan pembangunan karena ada beberapa tahap pekerjaan yang membutuhkan panas matahari, misalnya pekerjaan dinding, plesteran, dan lain-laina.

9. Pilih Sistem Membangun Rumah Borongan Atau Harian

Pembangunan rumah oleh tukang atau mador, sistem pelaksanaannya dapat dilakukan dengan cara borongan atau harian.

Kedua pilihan ini mempunyai kelebihan dan kekurangan, tergantung dari pemilikrumah dalam memahami tatacara dan tahapan membangun rumah.

Pemilik rumah yang semakin paham akan semakin mudah menentukan pilihan. Akan tetapi bila pemahaman masih setengah-setengah, apalagi tidak mengetahui sama sekali, dapat dipastikan biaya pembangunan akan membengkak.

Berikut ini perbandingan sistem pekerjaan borongan dan harian:
  1. Pekerjaan borongan lebih mudah dari pekerjaan harian
  2. Pekerjaan borongan perlu pengawasan yang ketat karena cenderung pekerjaannya ingin cepat selesai dan biasanya hasilnya menjadi kurang baik
  3. Pekerjaan harian cenderung lebih lambat daripada pekerjaan borongan
  4. Pekerjaan harian lebih hemat jika pengawasannya dilakukan tiap hari sehingga tidak terjadi pekerjaan yang tertunda atau keterlambatan material
  5. Perjaan borongan akan menghasilkan pekerjaan yang baik dan berkualitas serta tepat waktu dalam penyelesaiannya jika pemilik rumah memahami tata cara dan tahapan membangun rumah serta waktu cukup untuk pengawasan di lapangan
  6. Apabila ada hasil pekerjaan yang kurang memuaskan dan diperlukan penggantian pekerja, sistem harian lebih mudah melakukan pemutusan hubungan kerja dibandingkan dengan sistem borongan

10. Gunakan Tukang Berpengalaman

Tukang atau tenaga kerja berpengalaman dapat menentukan kualitas sebuah bangunan. Hal ini perlu dipertimbangkan, mengingat skill dan kualitas bangunan tidak dapat dipisahkan.

Berikut type pekerja yang baik dan berpengalaman:
  1. Memiliki skill untuk melihat gambar lapangan
  2. Memahami dengan baik bidang pekerjaan masing-masing
  3. Kerapian pekerjaan terjaga sehingga kualitas pekerjaan terlihat baik
  4. Dapat bekerja sama dalam tim
  5. Memahami dengan baik keiinginan pemilik rumah
  6. Terukur dan hemat dalam menggunakan material bangunan
  7. Piawai dalam mengatasi masalah yang muncul di lapangan
  8. Cepat dan tanggap dalam melaksanakan pekerjaan


11. Ketahui Kebutuhan Tukang

Setiap jenis pekerjaan mempunyai kebutuhan pekerja yang berbeda, tergantung besar-kecilnya volume pekerjaan. Ada jenis pekerjaan yang dapat dilaksanakan dengan jumlah pekerja yang banual, ada juga jenis pekerjaan yang hana dapat dikerjakan dengan 2-3 pekerja.

Rumusnya, setiap dua tukang ahli dibantu dengan satu tenaga pembantu (kenek). Itu pun dapat dilakukan jika lokasi pekerjaannya berdekatan.

Untuk bangunan yang jumlah lantainya lebih dari satu tidak mungkin dapat dikerjakan oeh satu tenaga pembantu (kenek). Kapasitas tukang dapat menyelesaikan pekerjaan per harinya rata-rata sebagai berikut:
  1. Tukang batu (pasang dinding bata) : 3 m25 m2
  2. Pondasi batu kali : 3 m2-4 m2
  3. Plesteran dinding : 3 m2-4 m2
  4. Tukang kayu (pekerjaan plafon) : 7 m2-10 m2
  5. Tukang cat (pengecatan) : 17 m2-20 m2

Jumlah pekerja setiap harinya sangat ditentukan oleh banyaknya jenis pekerjaan dan besarnya volume pekerjaan yang sedang dilaksanakan pada saat itu.

12. Pahami Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Salah satu cara agar membangun rumah lebih hemat adalah dengan membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB) sebelum pekerjaan pembangunan dilaksanakan. Keuntungannya menyusun RAB sebelum pekerjaan pembangunan dilaksanakan adalah sebagai berikut:

  1. Penyusunan RAB sebaiknya dibuat lebih awal agar dapat diketahui dengan detail jumlah yang akan dikeluarkan.
  2. Adanya RAB akan diketahui jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan dan bahan material yang akan digunakan
  3. Dapat diketahui proses dan tahapan pelaksanaan pekerjaan lapangan
  4. Mudah mengetahui jadwal pemesanan dan jumlah bahan material yang dibutuhkan di lapangan
  5. Terhindar dari pembelian material yang berlebihan sehingga didak terjadi sisa material yang terbuang percuma
  6. Anggaran biaya dapat diperketat sehingga bisa lebih hemat
  7. Dapat diketahui jumlah material yang digunakan pada setiap jenis pekerjaan

13. Bentuk Kerja Sama Tim

Setiap pembangunan rumah tinggal dibutuhkan kerja sama tim yang baik, agar pelaksanaan pembangunan dapat berjalan dengan lancar. Oleh karena itu, dibutuhkan manajemen proyek sebagai motor yang mengatur jalannya proses dan tahapan pembangunan rumah.

Setiap pekerjaan dilaksanakan secara bertahap dan berkesinambungan berdasarkan progres kemajuan pekerjaan di lapangan. Ada beberapa jenis pekerjaan yang dapat dilakukan seara bersamaan, ada juga pekerjaan yang harus dilaksanakan secara berurutan atau bergantian.

Pekerjaan yang dapat dilakukan bersamaan

  1. Pada saat pekerjaan pondasi batu kali dilaksanakan, pekerjaan pembuatan tulangan pembesian sloof dan kolom beton dapat dilaksanakan
  2. Pada saat pekerjaan pondasi batu kali dilaksanakan, pekerjaan pembuatan atau pemesanan kusen sudah dapat dilakukan. Tujuannya agar pada saat pekerjaan pasangan batu bata sudah dimulai, rangka kusen pintu jendela sudah siap di lokasi atau lapangan.
  3. Pekerjaan konstruksi atap bahan kayu dapat mulai dikerjakan bersama-sama saat pekerjaan pemasangan bata sudah dimulai (untuk bangunan satu lantai)
  4. Pekerjaan pemasanganrangka plafon dapat dikerjakan barsama-sama saat pemasangan reng genteng.

Pekerjaan yang dilakukan bergantian

  1. Pekerjaan pemasangan batu bata dilakukan secara bergantian dengan pekerjaan pengecoran kolom beton
  2. Pekerjaan plafon dilakukan bergantian dengan pekerjaan instalasi listrik dan air. Artinya, pada saat rangka plafon selesai dipasang, tukang air dan listrik bergantian memasang instalasi di atas rangka plafon. Setelah pekerjaan instalasi selesai, selanjutnya pekerjaan penutupan rangka plafon.

Pekerjaan yang dilakukan berurutan

  1. Pekerjaan pemasangan sloof beton dapat dilakukan secara berurutan dengan pekerjaan pondasi yang telah terpasang lebih dari 50%
  2. Pekerjaan pemasangan rangka kusen pintu dan jendela dapat dilakukan berurutan setelah pekerjaan bata di sisi posisi kusen sudah terpasang.

14. Siapkan Peralatan Tukang

Setelah segala dokumen gambar rencana rumah dan gambar lapangan diselesaikan serta perhitungan biaya telah disusun maka tahap berikutnya adalah melakukan persiapan untuk memulai pelaksanaan pembangunan rumah.

Untuk memudahkan pengawasan selama proses pembangunan, ada baiknya dipersiapkan peralatan yang nantinya akan digunakan.

Walau kelihatannya sepele sebaiknya peralatan ini tersedia di lapangan, karena akan sangat terasa manfaatnya pada waktu pelaksanaan.

Peralatan yang dibutuhkan di antaranya adalah:
  1. Meteran 5 - 30 m, untuk mengukur ketepatan ukuran setiap ruangan yang dilaksanakan tukang.
  2. Penggaris aluminium dengan panjang 1 m, yang bagian tengahnya terdapat alat pengukur tegak lurus, gunanya untuk mengukur pemasangan bekesting, atau setelah dilakukan pengecoran beton, dan pemasangan lantai keramik. Selain itu untuk mengontrol pemasangan kusen pintu dan jendela, apa sudah terpasang tegak lurus atau tidak
  3. Buku catatan untuk mencatat setiap perubahan yang terjadi atau catatan-catatan penting lainnya
  4. Jam dinding sederhana untuk menandai jam kerja tukang
  5. Segi tiga siku-siku yang terbuat dari multiplex 9 mm, dengan ukuran sisi sikunya masing-masing 1 m. Fungsinya untuk mengontrol pemasangan pertemuan dua dinding (sudut) agar terpasang tegak lurus
  6. Selang air sepanjang 20 m, untuk mengukur tinggi permukaan dua titik agar rata (waterpass) untuk digunakan pada saat penyetelan pemasangan ketinggian kusen sehingga ketinggian permukaan atas kusen  sama.

Tips:

Agar pelaksanaan pembangunan rumah hemat waktu, deperlukan peralatan penunjang yang modern dan mahal, misalnya mesin serut, mesin profil, mesin bor, mesin gergaji, kompresor cat, mesin potong, dan lain-lain.

Penggunaan peralatan modern tersebut  mempercepat pekerjaan dan hasil pekerjaan pun lebih baik.

Penutup

Demikianlah tips perencanaan membangun rumah yang perlu Anda susun sebelum memutuskan membangun rumah. Dengan adanya perencanaan yang baik diharapkan dapat meminimalisir hal-hal yang tak diinginkan terjadi.
Tags